Vanzare cladire

[dumitrescuc978]

In contabilitate este inregistrat un spatiu la valoare contabila 1.000 lei (nu a fost evaluat niciodata ). Se doreste vanzarea acestuia.

Este necesara evaluarea lui inainte de vanzare?
La ce pret se poate vinde?

[paturcai]

Valoarea de vanzare nu este o problema daca aceasta cladire nu se vinde catre "apropiati" (afiliati; ca de exemplu: patron sau rudele acestuia).
Pretul este oricat. Important sa existe un pret.
Daca acel imobil nu este reevaluat veti avea probleme in momentul vanzarii pentru ca va trebui sa va duceti sa-l radiati de la Taxe Locale in momentul vanzarii si atunci cei de acolo vor descoperi acest lucru.
Mergeti si vedeti daca trebuia reevaluat, faceti exact ce va spun dansii (reevaluare, dupa caz) si faceti factura de vanzare fara nicio teama.
Trebuie vazut cand anume a fost achizitionata acea cladire si mai ales daca in momentul cumpararii a fost sau nu cu TVA.
Este important!

Daca a fost achizitionata cu TVA (inclusiv cu taxare inversa) si acum este vanduta fara TVA, atunci trebuie ajustata TVA dedusa, asa cum este prevazut in Codul fiscal art.161, Dispozitii tranzitorii alin. (2):
(2) Persoana impozabila care a avut dreptul la deducerea integrala sau partiala a taxei si care, la sau dupa data aderarii, nu opteaza pentru taxare sau anuleaza optiunea de taxare a oricareia dintre operatiunile prevazute la art. 141 alin. (2) lit. e), pentru un bun imobil sau o parte din acesta, construit, achizitionat, transformat sau modernizat inainte de data aderarii, prin derogare de la prevederile art. 149, va ajusta taxa, conform normelor.

Daca a fost achizitionata inainte de data aderarii, se vor lua in considerare si prevederile art. 161 Dispozitii tranzitorii alin.(8):
(8) Persoana impozabila care a avut dreptul la deducerea integrala sau partiala a taxei aferente unei constructii sau unei parti din aceasta, terenului pe care este situata sau oricarui alt teren care nu este construibil, construite, achizitionate, transformate sau modernizate inainte de data aderarii, si care, la sau dupa data aderarii, nu opteaza pentru taxarea operatiunilor prevazute la art. 141 alin. (2) lit. f), va ajusta taxa deductibila aferenta, in conditiile prevazute la art. 149, dar perioada de ajustare este limitata la 5 ani.

Livrarea unei constructii care nu este noua reprezinta o operatiune scutita de taxa pe valoarea adaugata, asa cum este prevazut la art.141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal:
(2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:

………….

f) livrarea de catre orice persoana a unei constructii, a unei parti a acesteia si a terenului pe care este construita, precum si a oricarui alt teren. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea unei constructii noi, a unei parti a acesteia sau a unui teren construibil. In sensul prezentului articol, se definesc urmatoarele:

1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;

2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;

3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;

4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata astfel incat structura, natura ori destinatia sa au fost modificate sau, in absenta acestor modificari, daca costul transformarilor, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii.

Totusi, pentru aceste livrari legea prevede posibilitatea optarii pentru taxarea operatiunii.

In sensul art. 141 alin. (3) din Codul fiscal, orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea livrarii bunurilor imobile prevazute la art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, in conditiile prevazute in norme.
Optiunea de taxare se notifica organelor fiscale teritoriale, pe formularul prezentat in Normele metodologice la Codul fiscal si se va exercita de la data inscrisa in notificare. O copie de pe notificare va fi transmisa clientului.
Vanzarea cu TVA sau fara TVA este optiunea societatii, dar trebuie sa aveti in vedere mai multe aspecte.

In cazul unei cladiri care nu a fost reevaluata in ultimii 3 ani anteriori anului fiscal de referinta, cota impozitului pe cladiri se stabileste de consiliul local/Consiliul General al Municipiului Bucuresti intre 5% si 10% si se aplica la valoarea de inventar a cladirii inregistrata in contabilitatea persoanelor juridice, pana la sfarsitul lunii in care s-a efectuat prima reevaluare. Fac exceptie cladirile care au fost amortizate potrivit legii, in cazul carora cota impozitului pe cladiri este cea prevazuta la alin. (2).

Inregistrarea este urmatoarea:

212 = 105
„Cladiri” = „ Rezerve din reevaluare”

Drepturi de proprietate intelectuala: Rentrop&Straton

Daca o vindeti fara TVA atunci inregistrarea va fi:
461 = 7583 cu valoarea pe care ati stabilit-o (care poate fi oricat, chiar mai mica decat valoarea din contul 212)

[nasteaf]

Fac urmatoarea precizare la raspunsul anterior:
In baza ART. 253 Calculul impozitului datorat de persoanele juridice al.(6) din Codul Fiscal valabil pt.anul 2014:
" În cazul unei clădiri care nu a fost reevaluată, cota impozitului pe clădiri se stabileşte de consiliul local/Consiliul General al Municipiului Bucureşti între:
a) 10% şi 20% pentru clădirile care nu au fost reevaluate în ultimii 3 ani anteriori anului fiscal de referinţă;
b) 30% şi 40% pentru clădirile care nu au fost reevaluate în ultimii 5 ani anteriori anului fiscal de referinţă .
(6^1) Cota impozitului pe clădiri prevăzută la alin. (6) se aplică la valoarea de inventar a clădirii înregistrată în contabilitatea persoanelor juridice, până la sfârşitul lunii în care s-a efectuat prima reevaluare. Fac excepţie clădirile care au fost amortizate potrivit legii, în cazul cărora cota impozitului pe clădiri este cea prevăzută la alin. (2)."
Avand in vedere ca valoarea initiala de inventar este f.mica, respectiv 1.000 lei, bineinteles ca a ales varianta cu plata suplimentara a impozitului pe cladiri, care oricum este cu mult mai mica decat un impozit la cladirea reevaluata-daca o reevalua.
Acum nu este necesar nici o reevaluare.

[dumitrescuc978]

Exact acesta a fost motivul pentru care nu a foat reevaluata - impozitul pe cladire chiar majorat era mai mic decat daca aceasta era supusa evaluarii.
Spatiul este vandut patronului, acesta dorind sa inchida firma. Firma are toate declaratiile depuse, toate obligatiile achitate la zi.

[pinteae]

Fiind o vanzare catre o persoana afiliata, iti recomand sa fie facuta reevaluarea imobilului. Reevaluarea in vederea vanzarii nu se inregistreaza la primarie. Reevaluarea se face doar in vederea stabilirii pretului de transfer. Valoare de inventar fiind atat de mica, daca nu faci reevaluarea in vederea vanzarii, in mod cert la un control de la finante va fi stabilit un pret de transfer, asupra caruia se va calcul diferenta de impozit pe profit/venit.

[paturcai]

De acord cu PinteaE

[dumitrescuc978]

Multumesc pentru lamuriri.

O zi buna.

[romani473]

Noi am achizitionat cladirea de la primarie (fara TVA), la vanzare se achita TVA, nu prea am inteles?
Va multumesc frumos.

[pinteae]

Vanzarea de imobile vechi, este scutita de TVA. Dar se poate opta pentru regimul normal de taxare, atunci se aplica TVA la valoarea neta. Daca achizitia a fost facuta in regim de scutire de TVA, iar ulterior achizitiei nu au fost facute lucrari de investitie asupra ei, sau lucrarile sunt sub 20% din valoare cladirii, atunci poti vinde in regim de scutire de TVA. Daca au fost facute lucrari de investitii, a caror valoare depaseste 20%, atunci vei putea vinde in regim normal de taxare sau in regim de scutire, doar ca in varianta de scutire, va trebui sa faci ajustarea TVA dedusa.

[romani473]

Multumesc,
Nu s-au facut imbunatatiri, o sa facturam fara TVA.
Cladirea este in curs de amortizare, pretul poate fi mai mare decat la achizitie?

Multumesc,

[romani473]

Cladire veche - o cladire mai veche de 40 de ani?

Multumesc,

[paturcai]

Nu exista limita de pret nici peste nici sub pretul de achizitie.

[romani473]

Inteleg ca se factureaza cu 5% daca se vinde pentru a fi utilizata ca si locuinta?

Multumesc,




Cota TVA de 5% poate fi aplicată chiar în situaţia în care construcţia respectivă se încadrează în categoria bunurilor de capital ale vânzătorului, persoană impozabilă înregistrată în scopuri de TVA. Astfel, cota superredusă de 5% nu se aplică doar de către dezvoltatorii imobiliari care construiesc ansambluri de locuinţe destinate vânzării, reclasificate ca mărfuri, ci de către orice persoană impozabilă înregistrată în scopuri de TVA care vinde un bun imobil, dar care respectă cerinţele legale.

Totuşi, pentru a vă asigura că aplicaţi corect cota redusă de 5% trebuie să aveţi în vedere respectarea următoarelor condiţii:
 locuinţa să aibă o suprafaţă utilă de maximum 120 mp. În suprafaţa utilă de 120 mp nu se ia în considerare suprafaţa anexelor gospodăreşti. Definiţia suprafeţei utile este preluată în Codul fiscal din Legea locuinţei nr. 114 din 11 octombrie 1996, republicată şi reprezintă suprafaţa desfăşurată a locuinţei, în care nu se ia în considerare suprafaţa pereţilor. În suprafaţa utilă intră toate suprafeţele utile ale încăperilor unei locuinţe, constând în: cameră de zi, dormitoare, băi, WC, duş, bucătărie, spaţii de depozitare şi de circulaţie din interiorul locuinţei. În suprafaţa utilă nu intră suprafaţa aferentă logiilor şi a balcoanelor, pragurilor golurilor de uşi, trecerilor cu deschideri până la 1,00 m, nişelor de radiatoare, spaţiilor ocupate de sobe şi cazane de baie (se scad 0,50 mp pentru fiecare sobă şi cazan de baie). Pentru locuinţelor duplex nu intră în suprafaţa utilă rampa şi palierele.
 valoarea locuinţei, exclusiv T.V.A. să fie de maxim 380.000 lei;
 construcţia să poată fi locuită ca atare în momentul vânzării;
 terenul pe care este construită fiecare locuinţă să fie mai mic de 250 mp, inclusiv amprenta la sol a locuinţei.
Faptul că o locuinţă poate fi vândută cu cota redusă de 5% de către orice persoană impozabilă înregistrată în scopuri de TVA, indiferent de statutul său de persoană fizică sau juridică, poate fi argumentată prin condiţiile reglementate la punctul 23 din normele de aplicare ale articolului 140 din Codul fiscal, respectiv de la alineatul 7 la alineatul 10:
 alineatul(7) conform căruia cota redusă de taxă de 5% prevăzută la art. 140 alin. (2^1) din Codul fiscal se aplică numai pentru livrarea locuinţelor ca parte a politicii sociale şi se aplică inclusiv pentru terenul pe care este construită locuinţa, în condiţiile în care terenul urmează regimul construcţiei.
 alineatul (8) conform căruia prin locuinţă se înţelege construcţia alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii.
 alineatul (9) conform căruia suprafaţa utilă a locuinţei de 120 mp nu include anexele gospodăreşti. Valoarea-limită de 380.000 lei prevăzută la art. 140 alin. (2^1) lit. c) din Codul fiscal cuprinde valoarea locuinţei, inclusiv valoarea cotelor indivize din părţile comune ale imobilului şi a anexelor gospodăreşti şi, după caz, a terenului pe care este construită locuinţa, dar exclude unele drepturi de servitute legate de locuinţa respectivă.
 alineatul (10) conform căruia vânzătorul poate aplica cota de TVA de 5% numai în situaţia în care cumpărătorul dă o declaraţie pe propria răspundere, autentificată de un notar, din care să rezulte că va utiliza clădirea doar cu destinaţia de locuinţă.

Declaraţia dată de către cumpărător în baza alineatului 10 trebuie păstrată de către vânzătorul persoană impozabilă înregistrată în scopuri de TVA pentru a justifica organelor de inspecţie fiscală faptul că a aplicat corect cota redusă de TVA de 5%.
Astfel, după cum se poate constata, nu este suficientă înscrierea în contract a vânzării cu tva 5% conform prevederilor art. 140 alin. (2^1) din Codul fiscal, fiind necesară şi deţinerea acestei declaraţii din partea fiecărui cumpărător persoană fizică.

[pinteae]

In descrierea conditiilor de aplicare a cotei reduse de TVA, cred ca s-a scurs o greseala. Declaratia, precizata la pct. 10, trebuie sa aiba un alt continut decat cel precizat de tine. Declaratia in forma autentica trebuie sa precizeze faptul ca (citez):
1. în cazul persoanelor necăsătorite, să nu fi deţinut şi să nu deţină nicio locuinţă în proprietate pe care au achiziţionat-o cu cota de 5%;
2. în cazul familiilor, soţul sau soţia să nu fi deţinut şi să nu deţină, fiecare sau împreună, nicio locuinţă în proprietate pe care a/au achiziţionat-o cu cota de 5%;

Nicaieri nu conditioneaza aplicarea cotei reduse de TVA, de declaratia data de cumparator ca va utiliza cladirea doar cu destinatia de locuinta. Cel putin eu asa inteleg.
Ce se intampla daca dupa primul an de utilizare ca si locuinta, proprietarul schimba destinatia? Faci ajustare de TVA? Colectezi un TVA suplimentar? De la cine?

[romani473]

Multumesc, da asa ma gandeam si eu, de la cine mai colectez.
Am intreabat o "persoana avizata".
Daca firma platitoare de TVA, vinde un imobil(achizitionat fara TVA de la primarie, vechi), se factureaza cu TVA?
Asa am primit raspuns si m am bagat in ceata rau.
In art 141, alin 2(f), se precizeaza fara TVA, in art 140 cu TVA, sau .....ceata totala:))