Forum SAGA

Bună ziua,

Vă rog să mă ajutați cu o opinie privind tratamentul TVA și câteva aspecte contabile într-o tranzacție între două persoane juridice, ambele înregistrate în scopuri de TVA.

Avem următoarea speță:

Între cele două societăți s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, în baza căruia transferul imobilelor se realizează în 3 etape.

Etapa 1
Se achiziționează:

CF A – teren și clădire:
valoare teren: 200.000 lei;
valoare clădire: 100.000 lei (clădire achiziționată în anul 2008);
CF B – teren cu categoria de folosință „drum”;
CF C – teren cu categoria de folosință „curți-construcții”.

Etapa 2
Se achiziționează:

CF D– teren și clădire:
clădire în valoare de 300.000 lei, modernizată în anul 2024, investițiile depășind 50% din valoarea de evaluare;
teren în valoare de 50.000 lei.

Etapa 3
Se achiziționează clădirile aferente terenului cumpărat în etapa 1, care vor fi înscrise pe același , respectiv CF C. Aceste construcții au fost edificate în anul 2022 și urmează să intre în legalitate. Val. mai mare decat a terenului

Întrebările sunt următoarele:

Care este regimul de TVA aplicabil fiecărei etape (teren, clădiri vechi, clădire modernizată, construcții care urmează să intre în legalitate)?
În cazul clădirilor complet amortizate din etapa 1, acestea pot fi vândute la valoarea contabilă netă (respectiv valoarea rămasă în contabilitate, dacă este zero) sau la valoarea istorică de achiziție, în condițiile în care nu s-au efectuat reevaluările contabile necesare, deși valorile impozabile au fost actualizate la primărie?
Faptul că nu s-au înregistrat în contabilitate reevaluările efectuate pentru impozitul pe clădiri influențează tratamentul fiscal sau prețul de vânzare?

Mulțumesc anticipat pentru orice opinie sau trimitere la baza legală aplicabilă.

Iată o analiză detaliată a tratamentului fiscal și contabil aplicabil speței prezentate, bazată pe prevederile Codului Fiscal în vigoare.

### 1. Regimul de TVA aplicabil fiecărei etape

Având în vedere că **ambele societăți sunt înregistrate în scopuri de TVA** în România, regula de aur pentru tranzacțiile imobiliare taxabile este aplicarea **taxării inverse** (Art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul Fiscal). Cumpărătorul va înregistra TVA atât ca taxă colectată, cât și ca taxă deductibilă (4426 = 4427), fără flux de trezorerie pentru TVA.

Iată tratamentul defalcat pe etape:

**Etapa 1:**

* **CF A (Teren + Clădire 2008):** Clădirea este considerată „veche” (a depășit termenul de un an de la prima ocupare). Livrarea este **scutită de TVA** prin efectul legii (Art. 292 alin. (2) lit. f). Terenul de sub clădire urmează regimul clădirii, fiind și el scutit.
* *Atenție:* Vânzătorul poate **opta pentru taxare** depunând o notificare la ANAF. Dacă optează pentru taxare, se va aplica *taxarea inversă*.


* **CF B (Teren "drum"):** Regimul depinde de Certificatul de Urbanism (CU). Dacă din CU reiese că este teren neconstruibil, livrarea este **scutită de TVA**. Dacă este încadrat la teren construibil, livrarea este **taxabilă**, aplicându-se *taxarea inversă*.
* **CF C (Teren "curți-construcții"):** Reprezintă teren construibil prin excelență. Livrarea este **taxabilă** prin efectul legii. Se aplică obligatoriu **taxarea inversă**.

**Etapa 2:**

* **CF D (Clădire modernizată 2024 + teren):** Deoarece valoarea modernizării depășește 50% din valoarea clădirii, aceasta devine, din punct de vedere fiscal, o **„clădire nouă”**. Livrarea acesteia, împreună cu terenul aferent, este **taxabilă** prin efectul legii (nu se aplică scutirea). Tranzacția se va factura obligatoriu cu **taxare inversă**.

**Etapa 3:**

* **Clădiri pe CF C (intrarea în legalitate):** Deoarece aceste clădiri abia urmează să intre în legalitate, procesul-verbal de recepție/edificare va fi datat recent. Conform Codului Fiscal, o clădire este "nouă" până la 31 decembrie a anului următor celui în care a avut loc prima ocupare sau recepție. În consecință, la momentul tranzacției ele vor fi considerate **clădiri noi**. Livrarea va fi **taxabilă**, cu aplicarea **taxării inverse**.

---

### 2. Valoarea de vânzare a clădirilor complet amortizate (Etapa 1)

Din punct de vedere legal și comercial, **prețul de vânzare nu este condiționat de valoarea contabilă netă (care este zero) și nici de valoarea istorică.**

* Prețul de vânzare reprezintă rezultatul negocierii dintre părți.
* **Condiție esențială:** Dacă cele două societăți sunt **afiliate**, prețul tranzacției trebuie să fie *prețul pieței* (recomandabil, susținut de un raport de evaluare independent).
* Chiar și între persoane independente, vânzarea la un preț derizoriu (ex. 0 lei sau la o valoare nejustificat de mică) poate atrage riscul ca ANAF să reclasifice tranzacția conform Art. 11 din Codul Fiscal (ajustând baza de impozitare pentru a reflecta prețul pieței).

**Recomandare:** Deși contabil clădirea este zero, ea are o valoare economică reală. Vânzarea ar trebui să se facă la valoarea justă / prețul pieței.

---

### 3. Influența lipsei reevaluărilor contabile asupra tranzacției

Faptul că evaluările efectuate strict pentru impozitul pe clădiri (raportate la Primărie / DITL) nu au fost înregistrate în contabilitate **este perfect legal și nu influențează direct tratamentul fiscal sau prețul de vânzare.**

* **Aspect contabil:** Reglementările contabile (OMFP 1802/2014) permit companiilor să își țină imobilizările la cost istoric (fără reevaluare). Raportul depus la primărie are exclusiv rolul de a stabili baza de calcul pentru impozitul local (pentru a evita cota penalizatoare de 5%), nefiind obligatorie transpunerea lui în contabilitate (în contul 105).
* **Aspect fiscal la vânzare:** La momentul descărcării din gestiune (Etapa 1), cheltuiala cu activele cedate (cont 6583) va fi egală cu valoarea neamortizată (adică zero, pentru clădirile complet amortizate). Întregul preț de vânzare (cont 7583) va reprezenta un profit impozabil pentru societatea vânzătoare (impozitat cu 16%).

În concluzie, lipsa reevaluărilor contabile nu limitează în niciun fel posibilitatea de a stabili un preț de piață la vânzare și nu modifică regulile de TVA aplicabile (taxare inversă sau scutire) descrise la punctul 1.